Gazzetta Ufficiale n. 291 del 14 -12-1998
DECRETO LEGISLATIVO 9 novembre
1998, n. 427.
Attuazione della direttiva 94/47/CE concernente la tutela
dell'acquirente per taluni aspetti dei contratti relativi
all'acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni
immobili.
IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA
Visti gli articoli 76 e 87 della Costituzione;
Vista la legge 24 aprile 1998, n. 128, ed in particolare l'articolo
41;
Vista la direttiva 94/47/CE del Parlamento europeo e del Consiglio
del 26 ottobre 1994, concernente la tutela dell'acquirente per taluni
aspetti dei contratti relativi all'acquisizione di un diritto di
godimento a tempo parziale di beni immobili;
Visto l'articolo 14 della legge 23 agosto 1988, n. 400;
Vista la preliminare deliberazione del Consiglio dei Ministri
adottata nella riunione del 22 maggio 1998;
Acquisiti i pareri delle competenti commissioni della Camera dei
deputati e del Senato della Repubblica;
Vista la deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella
riunione del 5 novembre 1998;
Sulla proposta dei Ministri per le politiche comunitarie, di grazia
e giustizia e dell'industria, del commercio e dell'artigianato, di
concerto con i Ministri degli affari esteri e del tesoro, del
bilancio e della programmazione economica;
E m a n a
il seguente decreto legislativo:
Art. 1.
D e f i n i z i o n i
1. Ai fini del presente decreto si intende per:
a) "contratto": uno o piu' contratti della durata di almeno tre
anni con i quali, verso pagamento di un prezzo globale, si
costituisce, si trasferisce o si promette di costituire o trasferire,
direttamente o indirettamente, un diritto reale ovvero un altro
diritto avente ad oggetto il godimento su uno o piu' beni immobili,
per un periodo determinato o determinabile dell'anno non inferiore ad
una settimana;
b) "venditore": la persona fisica o giuridica che, nell'ambito
della sua attivita' professionale, costituisce, trasferisce o
promette di costituire o di trasferire il diritto oggetto del
contratto; al venditore e' equiparato ai fini dell'applicazione del
presente decreto colui che, a qualsiasi titolo, promuove la
costituzione, il trasferimento o la promessa di trasferimento del
diritto oggetto del contratto;
c) "acquirente": la persona fisica, che non agisce nell'ambito
della sua attivita' professionale, in favore della quale si
costituisce, si trasferisce o si promette di costituire o di
trasferire il diritto oggetto del contratto;
d) "bene immobile": un immobile, o parte di esso, per uso di
abitazione anche turisticoricettivo, su cui verte il diritto oggetto
del contratto.
Art. 2.
Documento informativo
1. Il venditore e' tenuto a consegnare ad ogni persona che richiede
informazioni sul bene immobile un documento informativo in cui sono
indicati con precisione i seguenti elementi:
a) il diritto oggetto del contratto, con specificazione della
natura e delle condizioni di esercizio di tale diritto nello Stato in
cui e' situato l'immobile; se tali ultime condizioni sono soddisfatte
o, in caso contrario, quali occorre soddisfare;
b) l'identita' ed il domicilio del venditore, con specificazione
della sua qualita' giuridica, l'identita' ed il domicilio del
proprietario;
c) se l'immobile e' determinato:
1) la descrizione dell'immobile e la sua ubicazione;
2) gli estremi della concessione edilizia e delle leggi regionali
che regolano l'uso dell'immobile con destinazione turisticoricettiva
e, per gli immobili situati all'estero, gli estremi degli atti che
garantiscano la loro conformita' alle prescrizioni vigenti in
materia;
d) se l'immobile e' in costruzione:
1) gli estremi della concessione edilizia e delle leggi regionali
che regolano l'uso dell'immobile con destinazione turisticoricettiva
e, per gli immobili situati all'estero, gli estremi degli atti che
garantiscano la loro conformita' alle prescrizioni vigenti in materia
nonche' lo stato di avanzamento dei lavori di costruzione
dell'immobile e la data entro la quale e' prevedibile il
completamento degli stessi;
2) lo stato di avanzamento dei lavori relativi ai servizi, quali il
collegamento alla rete di distribuzione di gas, elettricita', acqua e
telefono;
3) in caso di mancato completamento dell'immobile, le garanzie
relative al rimborso dei pagamenti gia' effettuati e le modalita' di
applicazione di queste garanzie;
e) i servizi comuni ai quali l'acquirente ha o avra' accesso, quali
luce, acqua, manutenzione, raccolta di rifiuti, e le relative
condizioni di utilizzazione;
f) le strutture comuni alle quali l'acquirente ha o avra' accesso,
quali piscina, sauna, ed altre, e le relative condizioni di
utilizzazione;
g) le norme applicabili in materia di manutenzione e riparazione
dell'immobile, nonche' in materia di amministrazione e gestione dello
stesso;
h) il prezzo che l'acquirente dovra' versare per l'esercizio del
diritto oggetto del contratto; la stima dell'importo delle spese, a
carico dell'acquirente, per l'utilizzazione dei servizi e delle
strutture comuni e la base di calcolo dell'importo degli oneri
connessi all'occupazione dell'immobile da parte dell'acquirente,
delle tasse e imposte, delle spese amministrative accessorie per la
gestione, la manutenzione e la riparazione, nonche' le eventuali
spese di trascrizione del contratto;
i) informazioni circa il diritto di recesso dal contratto con
l'indicazione degli elementi identificativi della persona alla quale
deve essere comunicato il recesso stesso, precisando le modalita'
della comunicazione e l'importo delle spese che l'acquirente in caso
di recesso e' tenuto a rimborsare; informazioni circa le modalita'
per risolvere il contratto di concessione di credito connesso al
contratto, in caso di recesso;
l) le modalita' per ottenere ulteriori informazioni.
2. Le disposizioni di cui al comma 1 si applicano anche quando il
venditore offre al pubblico un diritto che attribuisce il godimento
su uno o piu' beni immobili sulla base di liste, elenchi, cataloghi o
altre forme di comunicazione. In questo caso il documento informativo
deve essere consegnato per ciascuno dei beni immobili oggetto
dell'offerta.
3. Il venditore non puo' apportare modifiche agli elementi del
documento di cui al comma 1, a meno che le stesse non siano dovute a
circostanze indipendenti dalla sua volonta'; in tal caso le modifiche
devono essere comunicate alla parte interessata prima della
conclusione del contratto ed inserite nello stesso. Tuttavia, dopo la
consegna del documento informativo, le parti possono accordarsi per
modificare il documento stesso.
4. Il documento di cui al comma 1 deve essere redatto nella lingua
o in una delle lingue dello Stato membro in cui risiede la persona
interessata oppure, a scelta di quest'ultima, nella lingua o in una
delle lingue dello Stato di cui la persona stessa e' cittadina,
purche' si tratti di lingue ufficiali dell'Unione europea.
Art. 3.
Requisiti del contratto
1. Il contratto deve essere redatto per iscritto a pena di
nullita'; esso e' redatto nella lingua italiana e tradotto nella
lingua o in una delle lingue dello Stato membro in cui risiede
l'acquirente oppure, a scelta di quest'ultimo, nella lingua o in una
delle lingue dello Stato di cui egli e' cittadino, purche' si tratti
di lingue ufficiali dell'Unione europea.
2. Il contratto contiene, oltre a tutti gli elementi di cui
all'articolo 2, comma 1, lettere da a) a i), i seguenti ulteriori
elementi:
a) l'identita' ed il domicilio dell'acquirente;
b) il periodo di tempo durante il quale puo' essere esercitato il
diritto oggetto del contratto e la data a partire dalla quale
l'acquirente puo' esercitare tale diritto;
c) la previsione di una clausola in cui si afferma che l'acquisto
non comporta per l'acquirente altri oneri, obblighi o spese diversi
da quelli stabiliti nel contratto;
d) la possibilita' o meno di partecipare ad un sistema di scambio
ovvero di vendita del diritto oggetto del contratto, nonche' i costi
eventuali qualora il sistema di scambio ovvero di vendita sia
organizzato dal venditore o da un terzo da questi designato nel
contratto;
e) la data ed il luogo in cui il contratto e' firmato da ciascuna
delle parti.
3. Il venditore deve fornire all'acquirente la traduzione del
contratto nella lingua dello Stato membro in cui e' situato il bene
immobile, purche' si tratti di una delle lingue ufficiali dell'Unione
europea.
Art. 4.
Obblighi specifici del venditore
1. Il venditore utilizza il termine "multiproprieta'" nel documento
informativo, nel contratto e nella pubblicita' commerciale relativa
al bene immobile soltanto quando il diritto oggetto del contratto e'
un diritto reale.
2. La pubblicita' commerciale relativa al bene immobile deve fare
riferimento alla possibilita' di ottenere il documento informativo,
indicando il luogo in cui lo stesso viene consegnato.
Art. 5.
Diritto di recesso
1. Entro dieci giorni dalla conclusione del contratto l'acquirente
puo' recedere dallo stesso senza indicare le ragioni del recesso. In
tale caso l'acquirente non e' tenuto a pagare alcuna penalita' e deve
rimborsare al venditore solo le spese sostenute e documentate per la
conclusione del contratto e di cui e' fatta menzione nello stesso,
purche' si tratti di spese relative ad atti da espletare
tassativamente prima dello scadere del periodo di recesso.
2. Se il contratto non contiene uno degli elementi di cui
all'articolo 2, comma 1, lettere a), b), c), d), n. 1), h), i), ed
all'articolo 3, comma 2, lettere b) e d), e non contiene la data di
cui all'articolo 3, comma 2, lettera e), l'acquirente puo' recedere
dallo stesso entro tre mesi dalla conclusione. In tale caso
l'acquirente non e' tenuto ad alcuna penalita' ne' ad alcun rimborso.
3. Se entro tre mesi dalla conclusione del contratto sono
comunicati gli elementi di cui al comma 2, l'acquirente puo'
esercitare il diritto di recesso alle condizioni di cui al comma 1,
ed il termine di dieci giorni decorre dalla data di ricezione della
comunicazione degli elementi stessi.
4. Se l'acquirente non esercita il diritto di recesso di cui al
comma 2 ed il venditore non effettua la comunicazione di cui al comma
3, l'acquirente puo' esercitare il diritto di recesso alle condizioni
di cui al comma 1, ed il termine di dieci giorni decorre dal giorno
successivo alla scadenza dei tre mesi dalla conclusione del
contratto.
5. Il diritto di recesso si esercita dandone comunicazione alla
persona indicata nel contratto e, in mancanza, al venditore. La
comunicazione deve essere sottoscritta dall'acquirente e deve essere
inviata mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento entro
il termine previsto. Essa' puo' essere inviata, entro lo stesso
termine, anche mediante telegramma, telex e facsimile, a condizione
che sia confermata con lettera raccomandata con avviso di ricevimento
entro le 48 ore successive.
Art. 6.
Divieto di acconti
1. E' fatto divieto al venditore di esigere o ricevere
dall'acquirente il versamento di somme di danaro a titolo di
anticipo, di acconto o di caparra, fino alla scadenza dei termini
concessi per l'esercizio del diritto di recesso di cui all'articolo
5.
Art. 7.
Obbligo della fidejussione
1. Il venditore e' obbligato a prestare fidejussione bancaria o
assicurativa a garanzia dell'ultimazione dei lavori di costruzione
del bene immobile. Della fidejussione deve farsi menzione nel
contratto, a pena di nullita'.
2. La garanzia di cui al comma 1 non puo' imporre all'acquirente la
preventiva escussione del venditore.
Art. 8.
Risoluzione del contratto di concessione di credito
1. Il contratto di concessione di credito erogato dal venditore o
da un terzo in base ad un accordo tra questi ed il venditore,
sottoscritto dall'acquirente per il pagamento del prezzo o di una
parte di esso, si risolve di diritto, senza il pagamento di alcuna
penale, qualora l'acquirente abbia esercitato il diritto di recesso
ai sensi dell'articolo 5.
Art. 9.
Nullita' di clausole contrattuali o patti aggiunti
1. Sono nulli le clausole contrattuali o i patti aggiunti di
rinuncia dell'acquirente ai diritti previsti dal presente decreto
legislativo o di limitazione delle responsabilita' previste a carico
del venditore.
Art. 10.
Competenza territoriale inderogabile
1. Per le controversie derivanti dall'applicazione del presente
decreto legislativo la competenza territoriale inderogabile e' del
giudice del luogo di residenza o di domicilio dell'acquirente, se
ubicati nel territorio dello Stato.
Art. 11.
Diritti dell'acquirente nel caso di applicazione
di legge straniera
1. Ove le parti abbiano scelto di applicare al contratto una
legislazione diversa da quella italiana, all'acquirente devono
comunque essere riconosciute le condizioni di tutela previste dal
presente decreto legislativo allorquando l'immobile oggetto del
contratto sia situato nel territorio dello Stato.
Art. 12.
S a n z i o n i
1. Salvo che il fatto costituisca reato, il venditore che
contravviene alle norme di cui agli articoli 2, comma 1, lettere d),
n. 2) e n. 3, e), f), g), 3, comma 3, 4 e 6 e' punito con la sanzione
amministrativa pecuniaria da lire un milione a lire sei milioni.
2. Si applica la sanzione amministrativa accessoria della
sospensione dall'esercizio dell'attivita' da quindici giorni a tre
mesi al venditore che abbia commesso una ripetuta violazione delle
disposizioni di cui al comma 1.
3. Ai fini dell'accertamento dell'infrazione e dell'applicazione
della sanzione si applica l'articolo 11, comma 3, del decreto
legislativo 15 gennaio 1992, n. 50.
Art. 13.
Entrata in vigore
1. Il presente decreto legislativo entra in vigore sessanta giorni
dopo la sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica
italiana.
Il presente decreto, munito del sigillo dello Stato, sara' inserito
nella Raccolta ufficiale degli atti normativi della Repubblica
italiana. E' fatto obbligo a chiunque spetti di osservarlo e di farlo
osservare.
Dato a Roma, addi' 9 novembre 1998
SCALFARO
D'Alema, Presidente del Consiglio
dei Ministri
Letta, Ministro per le politiche
comunitarie
Diliberto, Ministro di grazia e
giustizia
Bersani, Ministro dell'industria,
del commercio e dell'artigianato
Dini, Ministro degli affari esteri
Ciampi, Ministro del tesoro, del
bilancio e della programmazione
economica
Visto, il Guardasigilli: Diliberto
N O T E
Avvertenza:
Il testo delle note qui pubblicato e' stato redatto
ai sensi dell'art. 10, comma 3, de testo unico delle
disposizioni sulla promulgazione delle leggi,
sull'emanazione dei decreti del Presidente della
Repubblica e sulle pubblicazioni ufficiali della
Repubblica italiana, approvato con D.P.R 28 dicembre 1985,
n. 1092, al solo fine di facilitare la lettura delle
disposizioni di legge alle quali e' operato il rinvio.
Restano invariati il valore e l'efficacia degli atti
legislativi qui trascritti.
Per le direttive CEE vengono forniti gli estremi di
pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale delle Comunita
europee (GUCE).
Note alle premesse:
- L'art. 76 della Costituzione stabilisce che
l'esercizio della funzione legislativa non puo' essere
delegato al Governo se non con determinazione di principi
e criteri direttivi e soltanto per tempo limitato e per
oggetti definiti.
- L'art. 87 della Costituzione conferisce, tra
l'altro, al Presidente della Repubblica, il potere di
promulgare le leggi e di emanare i decreti aventi valore
di legge ed i regolamenti.
- La legge 24 aprile 1998, n. 128, reca:
"Disposizioni per l'adempimento di obblighi derivanti
dall'appartenenza dell'Italia alle Comunita' europee"
(legge comunitaria 1995-1997). L'art. 41 cosi' recita:
"Art. 41 (Tutela dell'acquirente per taluni aspetti dei
contratti di godimento a tempo parziale dei beni immobili:
criteri di delega). - 1. L'attuazione della direttiva
94/47/CE del Consiglio si informa ai seguenti principi e
criteri direttivi:
a) prevedere che il venditore sia tenuto a
consegnare ad ogni soggetto interessato un documento,
con le caratteristiche di cui all'art. 3 della
direttiva, redatto nella lingua o in una delle lingue
dello Stato membro di residenza dell'acquirente, ovvero,
a scelta di quest'ultimo, nella lingua o in una delle
lingue dello Stato membro di cui lo stesso e' cittadino,
purche' si tratti di una lingua ufficiale dell'Unione
europea, nonche' una traduzione conforme del contratto
nella lingua o in una delle lingue dello Stato membro in
cui e' situato il bene immobile, purche' si tratti di
una delle lingue ufficiali dell'Unione europea;
b) prevedere che il contratto di acquisto del diritto di
godimento sul bene immobile sia redatto per iscritto
nella lingua o in una delle lingue dello Stato membro in
cui risiede l'acquirente, oppure, a scelta di
quest'ultimo, nella lingua o in una delle lingue dello
Stato membro di cui lo stesso e' cittadino, purche' si
tratti di una delle lingue ufficiali dell'Unione europea, e
che debba contenere gli elementi di cui all'allegato della
direttiva;
c) prevedere che l'acquirente eserciti il diritto di
recesso, alle condizioni e nei casi stabiliti dall'art. 5
della direttiva, senza sottoposizione ad alcuna penalita';
d) prevedere la risoluzione di diritto dell'eventuale
contratto di concessione di credito, erogato dal venditore,
o dal terzo in base ad un accordo tra questi ed il
venditore, qualora sia esercitato il diritto di recesso
di cui alla lettera c);
e) prevedere l'inefficacia di ogni clausola
contrattuale o patto aggiunto di rinuncia dell'acquirente
ai diritti previsti dal decreto legislativo o di esonero
del venditore dalle responsabilita' nello stesso previste;
f) prevedere, salvo quanto stabilito dalla lettera e),
i casi di nullita' dei contratti stipulati in
violazione delle norme del decreto legislativo ed un
corrispondente sistema sanzionatorio per l'operatore
commerciale;
g) prevedere l'obbligatorieta' per il venditore di
fornire garanzie fidejussorie, bancarie o assicurative, a
favore degli acquirenti.
2. Il legislatore delegato dovra' prevedere, per
tutte le controversie derivanti dall'applicazione delle
norme dettate dal decreto legislativo, la competenza
territoriale inderogabile del giudice del luogo di
residenza o di domicilio dell'acquirente, se ubicati nel
territorio dello Stato".
- La direttiva 94/47/CE e' pubblicata in GUCE n. L
280/83 del 29 ottobre 1994.
- La legge del 23 agosto 1988, n. 400, disciplina
l'attivita' di Governo e ordinamento della Presidenza del
Consiglio dei Ministri. L'art. 14 cosi' recita:
"Art. 14 (Decreti legislativi). - 1. I decreti
legislativi adottati dal Governo ai sensi dell'art. 76
della Costituzione sono emanati dal Presidente della
Repubblica con la denominazione di ''decreto
legislativo'' e con l'indicazione, nel preambolo, della
legge di delegazione, della deliberazione del Consiglio
dei Ministri e degli altri adempimenti del
procedimento prescritti dalla legge di delegazione.
2. L'emanazione del decreto legislativo deve avvenire
entro il termine fissato dalla legge di delegazione; il
testo del decreto legislativo adottato dal Governo e'
trasmesso al Presidente della Repubblica, per la
emanazione, almeno venti giorni prima della scadenza.
3. Se la delega legislativa si riferisce ad una
pluralita' di oggetti distinti suscettibili di separata
disciplina, il Governo puo' esercitarla mediante piu'
atti successivi per uno o piu' degli oggetti
predetti. In relazione al termine finale stabilito
dalla legge di delegazione, il Governo informa
periodicamente le Camere sui criteri che segue
nell'organizzazione dell'esercizio della delega.
4. In ogni caso, qualora il termine previsto per
l'esercizio della delega ecceda i due anni, il Governo e'
tenuto a richiedere il parere delle Camere sugli schemi dei
decreti delegati. Il parere e' espresso dalle commissioni
permanenti delle due Camere competenti per materia entro
sessanta giorni, indicando specificamente le
eventuali disposizioni non ritenute corrispondenti alle
direttive della legge di delegazione. Il Governo, nei
trenta giorni successivi, esaminato il parere,
ritrasmette, con le sue osservazioni e con eventuali
modificazioni, i testi alle commissioni per il parere
definitivo che deve essere espresso entro trenta giorni".
Nota all'art. 12:
- Il decreto legislativo 15 gennaio 1992, n. 50, reca:
"Attuazione della direttiva n. 85/577/CEE in materia di
contratti negoziati fuori dei locali commerciali". L'art.
11, comma 3, cosi' recita:
"3. Le sanzioni sono applicate ai sensi della legge
24 novembre 1981, n. 689. Fermo restando quanto previsto
in ordine ai poteri di accertamento degli ufficiali e
degli agenti di polizia giudiziaria dell'art. 13 della
predetta legge 24 novembre 1981, n. 689,
all'accertamento delle violazioni provvedono, di
ufficio o su denunzia, gli organi di polizia
amministrativa. Il rapporto previsto dall'art. 17 della
legge 24 novembre 1981, n. 689, e' presentato
all'ufficio provinciale dell'industria, del
commercio e dell'artigianato della provincia in cui vi
e' la residenza o la sede legale dell'operatore
commerciale".